2019年暑假我們R家在日本買房啦～～～

日本房子主要分為兩大類

▪ 獨棟(一軒家)
▪ 大樓公寓(マンション)

經過多方考量，我們選擇買的是二手中古大樓公寓三房兩廳一廚(中古マンション3LDK)。當時買時屋齡約6年、距離車站步行約9分、生活機能良好，距離公園、大型超市等商業設施、警察局、消防局、區公所、醫院等都是步行約5-10鐘路程。

搭公車或開車則可5分鐘內到達業務超市、Home Center、海邊公園等各種設施、小學、中學也都在徒步5-10分鐘內。

文後會分享為什麼我們選擇的是公寓大樓，而不是獨棟房子。

那我們就來看如何在日本買房自住、買房流程、買房心得分享、房貸以及為什麼選擇公寓大樓等等實際經驗分享，如果你也對在日本買房有興趣，就趕快一起來一窺究竟吧～

買房流程

第一步：找房子

首先要買房子之前，最重要的就是找房子了。要找房子則需要先確認個人或家庭需求、列出找房條件等清單。

找房條件參考

預算多少、獨棟還是大樓、中古還是新蓋、中古的話屋齡OO年、距離車站步行OO分、通勤時間、周圍生活機能(超商、超市、就醫等)、學區(小學、中學)等

R家找房條件

我們R家經一番考量之後最後列出的條件如下：

▪ 每月貸款、管理費等應付金額在日幣8萬5以內
▪ 具有宅配箱、安全自動鎖的大樓
▪ 3LDK(3房)以上、屋內大小大於70平米
▪ 室內格局最好出房門都要經過客廳、整潔度和新舊度
▪ 中古、但屋齡越新越好，不超過10年
▪ 距離車站步行10分以內
▪ 生活機能要好、超市、商業設施等都得在徒步範圍
▪ 治安良好
▪ 距離小學的距離

老R的最大條件：

▪ 我是否喜歡這個房子

老R說因為我會是每天待在家裡的時間最長，所以要我喜歡最重要。而為什麼設定每個月應付金額為8萬5的原因是我們買房前的房租含管理費是8萬5，也是我們每個月最多可以負擔的金額。

至於距離小學的距離則是因為在日本其實不太有家長接送的觀念(私立小學另當別論)，所以升上小學後是需要自己走路上、下學，若距離太遠的話會太辛苦(老R經驗談XD)。

實際找房子

有了找房條件之後就可以開始上各大房仲網站找房子了。這部分是由我來負責，平常就很喜歡看房子的格局、房仲網站等(笑)。

我最常使用的房仲網站為SUUMO和HOMES，兩邊的物件有時候會有些不一樣，建議是可以兩邊都找找看是否有喜歡的物件，或是可以直接到房仲公司做詢問。

當時找物件的時候有找幾個我覺得還不錯的物件，再讓老R挑選。而我們這棟當時剛好有兩間相同格局，但樓層高低不同的物件在販售，於是我就隨便挑了一間看起來比較乾淨整齊的給老R看(笑)。

第二步：參觀房子

老R看了我挑選給他的物件之後，他也覺得還不錯，於是我就聯繫房仲表示想要參觀物件。整個參觀的連絡過程都是由我寫信和房仲接洽，接著就等約定好的時間到物件會合。

結果屋主一開門居然是老R朋友的雙親，頓時間好像什麼朋友相見會一樣(笑)。

當時屋主可能急著想要拋售物件吧？原本屋主裝設在各房間的電燈和冷氣及現有的櫥櫃一組，都要留下來給買主。當下覺得也太划算(笑)，畢竟日本的物件基本上都是全空，光是三房的冷氣就要花不少錢了。

參觀完房子之後，會和房仲開個會，房仲也有簡單說明為什麼屋主想要賣屋的原因，好讓買主安心。買中古屋最怕的大概就是因為房子有什麼問題，所以才想要拋售。不過還好屋主是因為要另外蓋房子的關係，所以才要出售目前的物件。

參觀房子注意事項

最重要的是參觀房子通常只有1次機會，喜不喜歡、或是有什麼問題最好是當下和屋主確認釐清，免得帶著疑問或是懊悔回家。(不過在考慮過程中有什麼問題還是可以透過房仲做詢問啦)

當時參觀物件的時候，有稍微思考一下需要注意哪些問題，如下：

▪屋內採光
▪屋況、有沒有毀損、整潔度等
▪屋外噪音會不會很大(電梯運作聲、機車聲音等)
▪門是否可以關好

噪音的問題是因為當時租屋時常有很多機車會呼嘯而過，排氣管聲音又很大聲很吵。之後搬家希望可以減少這類的噪音問題。又這個物件的窗外就是電梯，也擔心電梯的運作聲會太大聲而影響到晚上睡眠問題。

門的問題則是老R說若屋齡太舊、門太舊的話會很不容易關合，老R老家的門就有這個問題的關係，所以老R有特別注意這點。

第三步：決定是否購入

參觀完物件就是和家人討論這個物件如何？要購買？還是要放棄再看其他物件？等。

當時我和老R除了這個物件之外，也有看過另外一個物件，但那個物件就位在鐵路旁邊，房屋大小也感覺比較擁擠，所以就完全沒有列入考慮。

而這次的物件在多方面都有符合我們的所需、屋況也保持的還不錯、屋主也願意留下電燈冷氣等設備之外，屋主還有稍微降價。

但是畢竟買房不像買菜一樣，買房堪稱人生重要大事之一，需要經過多方考慮審思才能做下的決定。

以下提供我和老R當時如何做下決定的方法：

分析此物件的優點/缺點

詳細列出這個物件的優點在哪、缺點在哪，接著缺點的部分有沒有辦法克服？例如：

做決定

結論就是決定購買（笑），於是老Ｒ就和房仲聯繫後續的事項。

第四步：和房仲接洽買屋(房貸初審、簽約)

和房仲確定決定要購買之後，需要向房仲申請並接著讓房仲跟屋主報告說「我們R家有意願要購買他的房子」。

房貸初審

而同時買主也就是我們R家、老R需要向銀行申請房貸並讓銀行進行初審，通過房貸初審之後才能和屋主預約簽房屋契約日期、此時房仲才會停止此物件的販售消息，才能算是確定購買且進入簽約流程。

也就是說若沒有通過房貸初審的話，基本上是買不了這個物件。或同時有其他買主想買這個物件、又比我們還早通過房貸初審則有可能屋主會選擇賣給其他買主。

但當時我們剛搬回日本、老R的新工作也才剛開始不久，有點擔心是否會審查不通過、是否會無法貸款等。不過還好最後順利通過房貸初審，才有辦法進行簽房屋契約。

※關於房貸審查的部份下文將做說明。

簽約並支付預約金

通過房貸初審之後就可以請房仲聯繫屋主，預約簽房屋契約日期，並於簽約日同時要付預約金(手付金)，當時我們是支付現金100萬日幣，簽完約後就能讓銀行做最終審查。

此筆預約金是直接支付給屋主，算是包含在賣價裡面，如房屋賣價若為1000萬日幣，支付100萬預約金後只需要再支付900萬日幣給屋主，而這900萬日幣再看是要全額貸款、或是部分付現(轉帳)部分貸款。

部分付現(轉帳)的部分就為頭期款，餘額則是房屋貸款。老R是先決定貸款金額後才決定頭期款要付多少。

簽約時還需要登記不動產，一般是請代書(司法書士)幫忙。我們當時簽約時是請仲介介紹代書(司法書士)並請他簽約當天一起來現場完成手續。

※貸款部分下文做介紹。

第五步：房貸最終審查

簽完約後就可以讓銀行進行最後的房貸最終審查，基本上是初審有通過，最終審查大部分都會通過。通過最終審查後還要和銀行簽訂貸款合約(金銭消費貸借契約)。

簽完約後就等於完成買屋的程序啦～
整個流程可能約需耗費2-3週左右的時間，但是可以換來自己的家，再久也值得啦(笑)

銀行審查通過之後，就是交屋了！

第六步：交屋

付屋款、領鑰匙

交屋最重要的就是付款給賣主，當天會在銀行辦理交屋程序，方便將款項交給賣主。

若是全額貸款者，當天銀行就會將款項匯給買主，再由買主匯款給賣主。若是部分貸款部分現金/轉帳者如老R，則是分開支付給賣主。但說是分開也就是當天分兩筆匯款而已啦。

因我們是透過仲介買屋，當天除了付款給屋主之外，還需要支付仲介費給仲介公司。

款項金額確認無誤就可以向賣主領房屋鑰匙，完成交屋。

入住前的準備

接著就可以準備搬家、預約搬家公司、整理家當、入住前還可以為新家增添家具、電器、或是一些布置等等。

這部分分享出來好像又可以放一篇了(笑)，大家有興趣知道在入住前我做了哪些準備嗎？或是建議入住前可以做哪些準備嗎？還有一些剛搬家的好物可以一起分享。

如果有興趣在留言給我說，之後可以再發文分享。

貸款

買屋流程結束了，接下來要來分享有關日本房屋貸款的一些小知識。雖然我對這部分也不太熟，若有不正確、或是不懂的地方，也歡迎留言給我讓我更正或是一起討論哦～

貸款主要想要介紹的有以下：

▪審查
▪金利(利率)
▪頭期款要付多少？房貸貸多少？

上文有提到我們R家剛搬回日本沒多久、老R又剛換新工作不久，其實沒有什麼銀行可以選擇，所以是直接向薪轉帳戶「中央労働金庫」提出房屋貸款申請。

審查

初審(仮審査)

銀行會擔心借款出去卻收不回來，所以會先進行初審例如還完款時的年齡是否在80歲以下、身體健康狀況是否能完成還款、借入時的年齡、工作年資、年薪、信用度等。先了解借款人是否有辦法順利還款。

在初審時就要向銀行提出想要貸款的金額，初審過程通常需要3-4天的時間。若銀行初審通過，就可以跟房仲報告、進行後續程序。

最終審查(本審査)

順利通過初審之後，就會進到最終審查，雖然通過了初審但不能保證最終審查也能100%通過。

頭期款要付多少？房貸貸多少？

老R說：我們家是先決定房貸要貸多少之後，才決定頭期款要付多少。

每個月可以負擔的金額下去算出每年可以支付多少房貸，在乘上預估還款35年，計算出的結果就是房貸金額。但實際上還是得向銀行提出申請後才能知道是否能順利借貸。

例如：房價3000萬，每月可以支付5萬、預估還款35年，那麼則要向銀行借貸2100萬，最後剩餘的900萬就是應付頭期款。(這是不考慮利率和不考慮用獎金支付的算法)

金利(利率)

每個銀行的金利都不一樣，如何選擇銀行，這部分就恕不多作介紹。畢竟每個人有的銀行戶頭都不一樣，日本的銀行又好多家、除了實體銀行之外，也還有很多網路銀行。而每家銀行的官網都有提供目前的利率是多少，建議可以多家比較、或是向銀行提出申請有關房貸的資料再做選擇。

金利主要分為：

▪固定金利
▪變動金利

以下介紹以老R貸款的銀行中央労働金庫為例，中央労働金庫則有提供以下四種金利供選擇：

▪固定金利特約型（3・5・10・20年）
▪上限金利特約型（LooF10）
▪全期間固定金利型
▪変動金利型

固定金利特約型（3・5・10・20年）

從貸款日開始到一定期間內（3・5・10・20年），皆固定利率。期間過後則為變動利率。

全期間固定金利型

從貸款日開始到還款結束都是固定利率。

上限金利特約型（LooF10）

從貸款日開始到還款結束都是變動金利為主，但設定最高變動利率。

変動金利型

從貸款日開始到還款結束都是變動金利，每半年調整一次利率，一年調整兩次。

R家選擇的利率

老R最後選擇的是變動金利，原因是：

▪利率便宜
▪考量現在日本景氣感覺不太會提高利率

實際經驗分享

為什麼選擇中古大樓公寓？(中古マンション)

為什麼買中古屋？

最重要的原因是：我們的預算不夠買新屋(新築)。(笑)

所以只好退而求其次買屋齡少的中古屋，也剛好找到目前的家是2013年蓋好的公寓大樓。2013年正好是我和老R認識的年份，對我們R家來說也算是一個起點。加上這間房子的前屋主也將房子保持得很整潔乾淨，看不太出來是5年中古屋。加上符合上述所提到的各項條件，所以我們就買下這個物件了。

為什麼選擇公寓大樓？

身為台灣人的我，雖然從小就是住透天長大，但是對住公寓也是滿有憧憬的(笑)。和老R在台灣結婚後、和搬回日本後都是和老R住在公寓大樓，覺得有小孩住公寓大樓很方便，不用跑上跑下，也不用大聲喊叫小孩才聽得到(笑)，都在同一層樓若有什麼狀況都很好對應。

至於為什麼選擇公寓大樓，而不選擇獨棟的原因則是老R說獨棟的話屋子外觀、各種修繕都需要自行處理和保養、老R覺得我應該沒有辦法處理這些問題(他可能也不想處理XD)。加上房屋安全性的問題不如公寓大樓，所以我們以公寓大樓作為買屋首選。

住公寓大樓的好處

▪有管理員協助公區打掃、有任何問題可以向管理員詢問
▪有宅配BOX
▪修繕都由管理公司處理，只要每個月付管理費就好
▪若有海嘯、或淹大水的話，住稍微高樓層(3~4樓以上)的房子比較不用擔心房子被沖走(笑)
▪比起一般獨棟來說屋內寒暖差較小
▪安全問題、防犯防盜佳

住公寓大樓的壞處

▪同樣價格室內大小比獨棟小
▪廁所大多只有一間(很重要!!!XD)
▪四房以上的格局比較少
▪容易有樓上或造成樓下噪音

再給我一次機會的話，會選擇買什麼房子呢？

但是若再給我一次可以買房的機會的話，我會想要買地蓋客製化住宅(注文建宅)，而且還是只有一層樓的平房。或是買離車站更近一些的物件。

但目前的房子其實就算離車站滿近的了啦，但是台南人(我)總是能不多走路就不想走路(笑)。

為什麼想買地蓋客製化住宅(注文建宅)呢？

買房子之前就很喜歡看看房子的格局、目前有哪些設備等。自從買了房子之後，就對家居、室內設計開始出現了更多的興趣。

時常在IG看到日本主婦分享自己蓋房子的經驗，每個人的家都很獨一無二、而且是按照自己的需求所打造的家，就覺得哇好棒啊！有朝一日也想要自己買地蓋自己喜歡、自己設計的房子呀！

至於為什麼是平房而不是2樓、3樓的房子，則是因為覺得老後應該沒力氣要爬樓梯(笑)，如果是平房的話，跟公寓大樓的概念很像，在同一樓層就可以解決各種需求(笑)。

另外想蓋房子的原因還有一點是想要有至少兩間廁所！！！現在的房子只有一間廁所，覺得好少。在台灣住透天也好、公寓也好起碼都有兩間廁所以上，所以現在只有一間廁所就覺得很不習慣。尤其是如果全家人都同時想上廁所的時候，有夠不方便(笑)

那買現成屋(獨棟)不好嗎？

買現成屋也很好，只要格局、外觀內裝、價格等都是自己接受的話，買現成屋真的很快，就像跟我們買二手公寓大樓一樣，看到喜歡就可以入手。或是現在新蓋(正在蓋)的房子(公寓大樓)，也有半客製化服務，比如想要加裝那些設備、或是更改哪些地方等。

那買公寓大樓有後悔嗎？

沒有後悔但是因為有小R和小小R的關係，常常得注意，不要讓他們在家裡太活蹦亂跳，免得遭到樓下客訴。

若有小孩或未來預計要生小孩的家庭，感覺買獨棟的房子會比較好，不用擔心噪音問題。且獨棟還有庭院或蓋大陽台，夏天可以在家玩水消暑，覺得很不錯。

結語

入住新家也將滿3年，在這三年來還是不後悔(應該XD)買了這個房子。交通便利、生活機能也真的很方便。雖然看到離車站更近一些正在蓋的公寓大樓都會覺得，如果當初買離車站更近一點的就好了的想法，人總是不滿足(笑)。

就當作是人生的下一個目標，希望能存到第二間房子的錢、完成買地自蓋房的夢想，或是買離車站更近一些的房子，或是老後完成老R的夢想到溫泉街住(大概沒有辦法XD)。

如果喜歡我的文章歡迎幫我分享Facebook、IG，
也歡迎留言跟我分享你會想要買日本的房子嗎？想買獨棟還是公寓大樓呢？🤩